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15- D- 0829 201 6 年 1 月 1 4 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
森ト
ラ
ス
ト
総合リ
ー
ト
投資法人
（証券コード：8961）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ 格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ
■ 格付事由
(1) 本投資法人は、東京都心部の比較的大型なオフィスビルを主な投資対象とする総合型の J - RE IT 。現在の ポートフォリオは 15物件、取得金額総額 3, 281億円の資産規模。資産運用会社である森トラスト・アセ ットマネジメント（MT A M）の主要スポンサーは森トラストであり、その出資持分は 75％。森トラスト グループとの連携により、ポートフォリオのキャッシュフローの安定化や堅実な財務運営を推進している。 (2) 本投資法人では、ポートフォリオの改善を図るべく 15/ 3 期から 15/ 9 期にかけて資産の入れ替えを行った。
具体的には、建物竣工後一定期間が経過し、かつ主要テナントの退去に伴い収益の低下が見込まれていた 「三田 MT ビル」、「銀座 MT R ビル」、「大阪丸紅ビル」の 3 物件を譲渡し、「紀尾井町ビル」、「御堂筋 MT R ビル」のオフィスビル 2 物件を取得した。この入れ替えにより、ポートフォリオの平均築年数や含 み損益等において改善が見られ、ポートフォリオの強化がなされた。スポンサーである森トラストからの 物件の供給面における直接的なサポートについてはここ数年見られないものの、「三田 MT ビル」の売却 先は森トラストであり、再開発を視野に入れたスポンサーサポートの一端として評価できる。本投資法人 では、総合型投資法人としてオフィスビルを中心に立地面などで競争力の高い物件に選別投資しており、 また、各テナントとの間で良好なリレーションシップが引き続き維持されているとみられ、比較的安定し た収益のトラックレコードが継続されている。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。 (3) 15/ 9 期末におけるポートフォリオ稼働率は、「紀尾井町ビル」において大口テナントの退去が発生したた
め 14/ 9 期末の 99. 2％からやや低下したものの、97.6％と依然として高い水準にある。「紀尾井町ビル」の 稼働率は 15/ 9 期末で約60％まで低下したが、本物件が所在する立地面における競争力、スポンサーと一 体となった MT A M によるこれまでのリーシング実績を勘案すれば、本物件の今後のリーシングについて 特段大きな懸念はないものと判断しているが、J C R では、将来のキャッシュフローの安定化に向けたテナ ントとの契約状況等について注目している。
(4) L T V （総資産ベース）は上限値としている 50％以下でコントロールする方針である。一連の物件入れ替 えの際に一時的に上限値を超えたが、15/ 9 期末の L T Vは、14/ 9 期末とほぼ同水準の 48. 6％で着地してい る。また、ポートフォリオの含み損が含み益に転じた結果、時価ベースの L T V は改善している。本投資 法人では、これまでに L T V が一時的に 50％を超過したことがあったが、短期間で 50％以下の水準に引き 下げてきた。借入金は全て無担保・無保証での調達であり、資金調達コストは継続的に低減している。金 融機関との良好な取引関係を重視し、その結果、安定した財務基盤が構築されているものと判断している。
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【新規に取得した物件の概要】 ( 1) 御堂筋 MTR ビル
本物件は、大阪市営地下鉄御堂筋線「本町」駅から徒歩約 3 分に位置するほか、「淀屋橋」駅も利用可能 な交通利便性の高い立地に位置するオフィスビル。
本物件の位置する本町エリアは、大阪に拠点を構える企業の本社や支店、金融機関の自社ビル、賃貸ビル 等が集積し、オフィス立地として高い競争力を有する。同エリアの中でも本物件は御堂筋に面し、視認性が 高い。
本建物は 1999 年に竣工。維持管理状態は良好であり、オフィスのスペックとしては一定の水準を満たし ている。基準階床面積は約 250 坪あり最大4 区画まで分割可能であり、また、いずれの区画も御堂筋に面し ていることから、テナントリーシングにおいて競争力を有する物件である。取得時の稼働率は約 97. 9％、テ ナント数は 28 と分散化もされている。
取得日：15 年 4 月 30 日
取得価格：10, 170 百万円（ポートフォリオ比：約 3. 1％）
■ 格付対象
発行体：森トラスト総合リート投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 3 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
60 億円 2013 年 2 月 27 日 2016 年 2 月 26 日 0. 45% AA
第 4 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
50 億円 2014 年 2 月 24 日 2017 年 2 月 24 日 0. 241% AA
第 5 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
40 億円 2015 年 2 月 26 日 2018 年 2 月 26 日 0. 181% AA
第 6 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2016 年 1 月 12 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本 幸一
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http: / / www. jcr. co. jp）のストラク
チャード･ファイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014年 6月 2日）の信用格付の方法として掲載し
ている。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 森トラスト総合リート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
